L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG) DES COPROPRIÉTAIRES
1. L’AG : le lieu où se prennent toutes les décisions importantes
L’assemblée générale (AG) est l’organe décisionnel obligatoire de la copropriété.
C’est le seul moment où les copropriétaires peuvent voter des décisions qui s’imposent à tous.
L’AG décide notamment :
- Approbation des comptes et du budget prévisionnel
- Travaux (entretien, amélioration, rénovation énergétique, urgents à ratifier)
- Choix des prestataires (contrats d’entretien, assurances, sécurité…)
- Désignation ou révocation du syndic
- Autorisations de travaux affectant les parties communes
- Modifications du règlement de copropriété
- Actes de disposition (vente de parties communes, etc.)
2. L’AG oriente la gestion et la stratégie de l’immeuble
Elle permet de définir les priorités collectives :
- Politique de travaux et plan pluriannuel
- Niveau de services (gardiennage, propreté, sécurité)
- Gestion financière (charges, provisions, appels de fonds)
- Choix des assurances et garanties
► l’AG fixe la feuille de route du syndic pour l’année.
3. L’AG contrôle l’action du syndic
C’est un moment de contrôle démocratique :
- Présentation du rapport du syndic
- Vérification des comptes
- Questions sur la gestion
- Mise en concurrence éventuelle
- Fixation de la rémunération du syndic
► Le syndic agit sous le contrôle de l’AG.
4. L’AG permet l’expression et le vote de chaque copropriétaire
L’AG est un espace de débat :
- Présentation des projets
- Échanges entre copropriétaires
- Amendements éventuels
- Votes formels consignés au procès-verbal
► Chaque copropriétaire peut faire valoir ses droits.
5. L’AG sécurise juridiquement les décisions
Une décision prise en AG :
- est opposable à tous
- doit être inscrite au procès-verbal
- peut être contestée dans un délai de 2 mois
- engage la responsabilité du syndic si elle n’est pas exécutée
► L’AG donne une force juridique aux choix collectifs.
En résumé :
L’assemblée générale sert à :
- Décider
- Contrôler
- Orienter
- Organiser
- Sécuriser juridiquement la vie de la copropriété
► C’est le cœur démocratique de la copropriété.
LES MAJORITÉS EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ
1. Majorité de l’article 24 — Majorité simple
Définition
- Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
Exemples
- Approbation des comptes
- Budget prévisionnel
- Travaux d’entretien courant
- Ratification des travaux urgents
- Décisions relatives à l’entretien des parties communes
- Modalités pratiques (horaires, organisation, etc.)
Points de vigilance
- Les abstentions ne comptent pas.
- C’est la majorité la plus utilisée.
2. Majorité de l’article 25 — Majorité absolue
Définition
- Majorité de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non.
Exemples
- Nomination ou révocation du syndic
- Travaux d’amélioration (ex. : installation de bornes de recharge pour véhicules électriques)
- Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes
- Modification du règlement de copropriété sans toucher à la destination
- Suppression d’un équipement collectif non essentiel
Points de vigilance
- Les abstentions et les absents comptent comme des voix non favorables.
- Cette majorité peut échouer → Recours à l’art. 25‑1.
3. Majorité de l’article 25‑1 — Second vote immédiat
Définition
Si une résolution soumise à l’art. 25 obtient au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, mais pas la majorité absolue → Second vote immédiat à la majorité simple (art. 24).
Exemples
- Même objets que l’art. 25 : syndic, travaux d’amélioration, autorisations, etc.
Points de vigilance
- Le second vote doit être immédiat, dans la même séance.
- Le PV doit mentionner les deux votes.
4. Majorité de l’article 26 — Double majorité
Définition
- Majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix.
Exemples
- Actes de disposition (ex. : vente du logement du gardien-concierge)
- Modification de la destination de l’immeuble
- Suppression d’un équipement collectif essentiel
- Travaux très importants modifiant la structure ou l’usage
Points de vigilance
- Très exigeante : nécessite à la fois un nombre de copropriétaires et un volume de tantièmes.
5. Unanimité — Article 26
Définition
Tous les copropriétaires doivent voter POUR.
Exemples
- Modification de la répartition des charges (hors exceptions légales)
- Aliénation de parties communes essentielles
- Transformation radicale de l’immeuble
- Décisions portant atteinte aux droits fondamentaux d’un copropriétaire
Points de vigilance
- Une seule voix CONTRE = rejet.
- Souvent contesté si la résolution n’était pas clairement formulée.