La copropriété

 

La copropriété

La copropriété est définie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Le terme d’immeuble recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons.

 

Règlement de copropriété

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en son article 8 précise la teneur du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété fixe les règles d’organisation de la vie en copropriété, et également les droits et obligations de tous les copropriétaires.

En copropriété l'ensemble des décisions concernant les copropriétaires, de manière collective ou individuelle, doivent faire l'objet d'un vote lors d’une réunion des copropriétaires, appelée assemblée générale de copropriété. Cette réunion doit se tenir au moins une fois par an. Il n’y a aucune obligation de présence pour les copropriétaires, mais tous doivent obligatoirement être conviés.

 

Assemblée générale de copropriété

Les grandes décisions qui affectent la vie de la copropriété, qu'elles concernent l'ensemble des copropriétaires ou juste certains d'entre eux doivent être prises en assemblée générale.

Tous les copropriétaires doivent y être convoqués, même si les décisions à prendre ne les concernent pas personnellement. Lorsqu'une assemblée se tient en l’absence d’un copropriétaire qui n'a pas été convoqué, elle doit être annulée.

Lors de la première assemblée générale, trois élections ont lieu : l’élection du président, l’élection des scrutateurs et l’élection du secrétaire, afin de constituer « le bureau de l’assemblée ». Puis les copropriétaires procèdent au vote des questions inscrites à l’ordre du jour. Les formalités de vote dépendent de la finalité des décisions à prendre.

 

Conseil syndical

Elu pour 3 ans, le conseil syndical est l'organe qui assiste et contrôle le syndic dans le cadre de sa mission. Composé de copropriétaires élus, ses membres ne sont pas rémunérés.

Les membres du conseil syndical, les conseillers syndicaux, sont élus par les copropriétaires pour agir en leur nom et forment ce que l’on appelle : le conseil syndical. Il est chargé d’assister et de contrôler le syndic dans ses missions. L’instauration d’un conseil syndical n’est pas obligatoire, les copropriétaires peuvent y renoncer par le biais d’un vote en assemblée générale. Ils conservent la possibilité de revenir sur leur choix.

Le président du conseil syndical est un acteur important de la copropriété. Il est doublement élu : une première fois, en tant que membre du conseil syndical, par l’assemblée générale des copropriétaires, une seconde fois, pour la présidence du conseil, par ses membres, les conseillers syndicaux. Cette double élection fait de lui un interlocuteur privilégié pour le syndic, a fortiori pour les autres membres de la copropriété. Le président du conseil syndical est investi d’un rôle principal qui est identique aux autres membres du conseil, mais la loi lui confère également certaines prérogatives dont il est le seul à pouvoir user.

Tout comme les autres membres du conseil syndical, son président est chargé « d’assister le syndic et de contrôler sa gestion » de la copropriété. Il est également chargé d’assurer le bon fonctionnement du conseil qu’il préside. Pour ce faire, la pratique veut qu’il soit à l’initiative de réunions avec les autres membres du conseil.

Interlocuteur privilégié, c’est le président qui reçoit et communique les informations transmises par le syndic ou un copropriétaire. Il peut, par exemple, faire part au conseil syndical d’un problème de troubles anormaux du voisinage ou de tapage nocturne dans l’immeuble.

Le conseil syndical a obligation de rendre compte de son activité chaque année lors de l’assemblée générale des copropriétaires. C’est au président du conseil qu’il convient de s’assurer de la préparation et de l’élaboration de ce rapport. Il doit tout de même être assisté des autres conseillers.

Pour le copropriétaire, être élu président du conseil syndical ne signifie pas qu’il en est le dirigeant ou le responsable pendant son mandat. La représentation légale de la copropriété est attribuée au syndic. Ce n’est pas non plus son rôle de décider ou commander des travaux au nom et pour le compte de la copropriété. Il ne peut non plus autoriser un copropriétaire à annexer des parties communes. Son rôle se trouve limité et ne doit pas être confondu avec celui du syndic. Il dispose pourtant de prérogatives qui lui sont propres afin de mener à bien ses missions.

 

Prérogatives du président du conseil syndical  

Si le syndic refuse de le faire, le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée générale des copropriétaires.

Le conseil syndical doit tout de même, au préalable, mettre en demeure le syndic de s’exécuter et lui laisser un délai de 8 jours. Il est conseillé de le faire par courrier recommandé avec accusé de réception pour des raisons liées à la preuve.

Il a également la possibilité en cas de changement de syndic, de mettre en demeure l’ancien syndic de remettre les documents de la copropriété. En cas de demande infructueuse, il est habilité à saisir le juge, qui pourra condamner l’ancien syndic au paiement d’une somme sous astreinte.

 

Textes de référence :

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

 

Syndic

Le syndic de copropriété est la personne physique ou morale chargée de représenter le syndicat des copropriétaires et chargé d'administrer les parties communes d'une copropriété. Le syndic est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires, il peut être professionnel ou bénévole.

Le syndic est chargé d’assurer la gestion de la copropriété. Ses missions sont définies par la loi et le règlement de la copropriété. Il s’agit généralement d’une entreprise ou d’un professionnel dont la profession est règlementée par la loi Hoguet.

 

Syndic bénévole

La désignation d’un syndic est obligatoire. Il tient un rôle clé au sein de la copropriété. Il en assure la gestion. Il peut s’agir d’une personne, ou d’un groupement de personnes formant ce que l’on appelle en droit une personne morale. Le syndic est généralement un professionnel.

 

Gestion du syndic

Le syndic est la personne physique ou morale en charge de gérer l’immeuble en copropriété. Il paie les factures, tient la comptabilité, prépare et convoque l’assemblée générale des copropriétaires. Il surveille les travaux, fait respecter le règlement de copropriété et assure la gestion du personnel de l’immeuble.